1,2 million de résidences secondaires font peser sur leurs propriétaires une fiscalité discrètement vorace. L’exonération de taxe d’habitation, vantée comme une victoire pour le contribuable, s’arrête net à la porte des maisons de vacances et des appartements du week-end. Ni la réforme de 2023, ni les promesses d’allègement n’y ont changé quoi que ce soit. En prime, certaines communes n’hésitent pas à gonfler la note avec une majoration allant de 5 % à 60 % sur la taxe d’habitation, surtout dans les territoires où la demande immobilière flambe. Si des abattements existent, ils relèvent de l’exception et s’accompagnent de conditions serrées. Détenir une résidence secondaire en France, c’est aussi composer avec d’autres contributions : taxe sur les logements vacants dans certains cas, taxe foncière à acquitter chaque année, sans oublier la déclaration d’occupation désormais obligatoire.
Comprendre la taxe d’habitation sur les résidences secondaires en France
Depuis le 1er janvier 2023, la taxe d’habitation a disparu pour la résidence principale, mais elle s’applique sans concession à toutes les résidences secondaires. Que la maison se trouve à la campagne, l’appartement sur la côte ou le chalet à la montagne, aucun propriétaire ne peut s’y soustraire dès lors qu’il occupe le bien au 1er janvier de l’année d’imposition. La règle englobe aussi les dépendances attenantes : garage, cave, parking ou jardin.Même si le logement ne sert que quelques jours par an, il reste imposable. Un appartement ou une maison meublé(e) pour les week-ends n’échappe donc pas aux impôts locaux, tandis qu’un bien laissé vide et sans mobilier s’en sort indemne. Lorsque le logement demeure inhabité pendant plus d’un an en zone qualifiée de « tendue », l’administration fiscale peut appliquer la taxe sur les logements vacants (TLV).Impossible d’esquiver non plus la taxe foncière : elle est due systématiquement pour toute propriété bâtie, qu’il s’agisse d’une adresse principale ou non. En cas de cession, la plus-value sur la vente d’une résidence secondaire est taxée, sauf si le bien était conservé depuis au moins 22 ans. Ce patrimoine entre également dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) dès lorsque la valeur globale immobilière dépasse 1,3 million d’euros.
À qui s’applique cette fiscalité et quelles communes sont concernées ?
La contribution fiscale sur les résidences secondaires cible tous ceux qui possèdent, détiennent l’usufruit ou louent un logement meublé au 1er janvier, sauf condition exceptionnelle liée à la résidence principale. Leur responsabilité ne s’arrête pas à la porte du salon : dépendances, garages et caves sont embarqués dans le calcul.
L’adresse du bien pèse lourd dans la balance fiscale. Dans les zones réputées « tendues », là où la pression sur la demande locative fait grimper l’immobilier, les communes sont autorisées à voter une majoration allant de 5 % à 60 % sur la taxe d’habitation via le décret n° 2023-822 du 25 août 2023. Cet outil cible les grandes villes recher-chées, stations balnéaires ou localités touristiques : Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, mais aussi de nombreux villages côtiers ou de montagne en ont fait usage, gonflant ainsi l’impôt local.
Ce sont donc les collectivités qui décident de ce supplément fiscal à travers une délibération spécifique. Parallèlement, la taxe sur les logements vacants (TLV) s’adresse aux biens vides depuis plus d’un an dans ces mêmes zones. Quelques exceptions existent : certains logements des zones de revitalisation rurale (ZRR) ou correspondant au dispositif France ruralités revitalisation (FRR), loués en meublé de tourisme ou chambres d’hôtes, peuvent bénéficier de dispositifs dérogatoires ou d’une exonération, selon des critères précis.
Voici les situations rencontrées de façon régulière :
- Propriétaires, usufruitiers, locataires en titre : ils supportent la charge fiscale liée à la résidence secondaire.
- Communes situées en zone tendue : possibilité d’instaurer une majoration locale comprise entre 5 et 60 %.
- Logements vacants : imposition spécifique, indépendante de la taxe d’habitation classique.
Comment se calcule le montant à payer pour votre résidence secondaire ?
La méthode de calcul s’appuie principalement sur deux paramètres : la valeur locative cadastrale du bien, enrichie des sommes associées aux dépendances (garage, cave, jardin attenant), et le taux décidé chaque année par le conseil municipal de la commune.
Selon la grille utilisée, le calcul se fait en plusieurs étapes :
- Valeur locative cadastrale du bien et de ses dépendances immédiates
- Multipliée par le taux d’imposition communal applicable
- Ajout éventuel d’une surtaxe si elle est décidée localement, pouvant monter jusqu’à 60 %
Un abattement forfaitaire de 50 % existe pour couvrir les charges, mais aucune déduction n’est prévue pour la composition familiale ou les ressources dans le cas des résidences secondaires.
La taxe foncière s’ajoute, restant due chaque année par le propriétaire. Si le logement est inoccupé au-delà d’un an en zone tendue, il bascule alors dans le régime de la taxe sur les logements vacants (TLV), qui obéit à ses propres règles de calcul.
En général, le propriétaire reçoit chaque automne un avis d’imposition, établi à partir des éléments déjà transmis ou vérifiés par l’administration. Il est désormais aussi tenu d’effectuer une déclaration d’occupation, via l’espace dédié de l’administration en ligne, pour signaler s’il s’agit d’un usage régulier, d’une mise en location à l’année, d’une location saisonnière, ou d’un logement vacant.
Abattements, exonérations et obligations : ce que chaque propriétaire doit savoir
Pour les résidences secondaires, aucune réduction n’est accordée en tenant compte des charges de famille ou du niveau de revenu, contrairement à la résidence principale. Seul subsiste l’abattement forfaitaire pour frais, généralement à hauteur de 50 % de la valeur cadastrale. Tout allègement supplémentaire s’examine au cas par cas : c’est le contexte d’occupation, d’inoccupance ou le statut du bien qui fait la différence.
Certains cas spécifiques permettent d’échapper temporairement à la note, notamment si le logement est officiellement inhabitable en raison de travaux ou d’un sinistre, ou si le propriétaire est hébergé durablement en maison de retraite ou établissement médicalisé. Sur le plan géographique, quelques adresses situées en ZRR ou sous le régime FRR, ou exploitées dans le cadre de locations touristiques sous conditions strictes, sont susceptibles de bénéficier de régimes dérogatoires.
La déclaration d’occupation annuelle ne peut désormais plus être ignorée. Elle doit être réalisée en ligne, dans l’espace fiscal réservé aux biens immobiliers. Ce recensement renseigne précisément sur la situation : logement occupé, loué à l’année, exploité en location saisonnière ou laissé vacant. Toute erreur ou absence de déclaration peut entraîner des sanctions.
Enfin, lors de toute transmission par donation ou succession, la résidence secondaire implique des droits de mutation, calculés selon le lien familial et la valeur du bien. Si vous louez le logement à l’année, c’est le locataire en place au 1er janvier qui paiera la taxe d’habitation.
Conserver une résidence secondaire, c’est accepter la rigueur des démarches, composer avec l’arithmétique fiscale et parfois encaisser une facture moins discrète qu’il n’y paraît. Mais pour certains, tout prix a sa raison d’être : l’héritage à transmettre, ce bout de liberté ailleurs ou le luxe des retrouvailles saisonnières. Le jeu en vaut-il la chandelle ? Cela, chacun jugera à l’aune de son histoire et de ses envies.
