Un appartement qui grelotte pendant que l’hiver cogne à la porte : la France regorge encore de logements qui tiennent plus du congélateur que du foyer. Mais 2034 n’est plus une lointaine échéance. Cette date impose un grand ménage sur le marché de la location. Propriétaires attachés à la pierre familiale ou investisseurs peu pressés de rafraîchir leurs biens, il va falloir changer de partition. Les règles changent, et personne n’y échappe.
Louer un logement, ce ne sera bientôt plus une simple affaire de surface et de toit. La liste des logements bannis s’allonge, et chaque acteur de l’immobilier doit désormais composer avec une nouvelle donne. Dans ce compte à rebours, locataires comme bailleurs se retrouvent face à une équation inédite : s’adapter ou disparaître du marché.
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Biens interdits à la location en 2034 : de quoi parle-t-on vraiment ?
L’interdiction de louer certains logements à compter de 2034 découle directement de la loi climat et résilience. L’objectif est limpide : faire sortir du parc locatif les logements énergivores, ou passoires thermiques, ceux-là mêmes qui font exploser les factures et plombent le bilan carbone. Tout tourne autour du diagnostic de performance énergétique (DPE) : la note attribuée à chaque logement fait office de couperet.
Les échéances tombent en cascade :
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- 2025 : fin de la mise en location pour les logements classés G.
- 2028 : extension de l’interdiction aux biens classés F.
- 2034 : la sanction tombe pour les logements classés E.
Toute la France est concernée, de l’Hexagone à l’Outre-mer, même si les modalités locales varient pour tenir compte des réalités climatiques et des contraintes techniques. Studios urbains, maisons de campagne, pavillons sans isolation : dès qu’un logement affiche un DPE inférieur à E, il entre dans le viseur.
Le DPE devient ainsi la boussole du marché locatif : il décidera de l’avenir de chaque bien. Les bailleurs sont désormais sommés d’engager des rénovations ou de sortir du jeu, sous peine de sanctions. Les locataires, eux, verront s’ouvrir progressivement l’accès à des logements moins gourmands en énergie, protégés par la loi.
Quels types de logements seront concernés par l’interdiction ?
Coup de balai sur une grande partie du parc locatif français : aucune région, aucun âge d’immeuble n’est à l’abri. Les logements classés E, F et G d’après le DPE sont en première ligne. Ces biens, qualifiés de passoires thermiques, cumulent consommation excessive et inconfort quotidien.
Dans le détail, la mesure s’applique à :
- Des appartements anciens, souvent mal isolés, disséminés autant en centre-ville qu’en périphérie ;
- Des maisons individuelles bâties avant l’arrivée des normes RT 2012 ou RE 2020 ;
- Des logements collectifs dont la rénovation a été repoussée par la copropriété ;
- Des biens situés en Outre-mer, où l’énergie consommée pour rafraîchir les logements explose sous les tropiques.
Le logement neuf échappe largement à cette vague : les exigences RT 2012 puis RE 2020 ont rehaussé d’office la qualité énergétique des bâtiments récents. Le logement ancien, lui, se retrouve dans l’œil du cyclone, surtout s’il n’a pas bénéficié de travaux de rénovation.
Seule la classe DPE compte : en 2034, tout logement classé E ou moins sera exclu du marché locatif. Peu importe la taille, la destination ou l’adresse. Studio étudiant fatigué, maison familiale qui n’a jamais connu un rouleau de laine de verre : tous sont concernés. Les bailleurs devront anticiper et engager des travaux de rénovation énergétique s’ils veulent éviter de voir leurs biens rayés de la carte des locations.
Propriétaires : quelles conséquences concrètes et obligations à anticiper ?
Pour les propriétaires bailleurs, l’heure n’est plus à l’attentisme. La location de logements classés E, F ou G au DPE sera bientôt proscrite, et pas question de se contenter d’un simple audit énergétique pour sauver la mise. Il faudra rénover, et viser au minimum la classe D.
Dans les faits, voici ce qui attend chaque bailleur :
- Mettre à jour le diagnostic de performance énergétique avant toute mise en location ;
- Garantir la décence énergétique : le bien doit consommer moins de 450 kWh/m²/an ;
- Respecter les procédures en copropriété pour les immeubles collectifs : anticiper les votes, planifier les travaux.
Les risques en cas de manquement sont réels : interdiction de louer, sanctions financières, suspension du permis de louer. Un locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, voire aller en justice pour forcer la mise aux normes.
Pour alléger la note, des aides existent : MaPrimeRénov’, certificats d’économie d’énergie (CEE), accompagnement par France Rénov’. Mais pour en bénéficier, il faudra impérativement passer par des entreprises RGE (reconnues garantes de l’environnement).
Ce changement ne relève pas seulement de la technique : c’est aussi un nouveau jeu de relations entre bailleurs, locataires et collectivités. Le calendrier est fixé, la transformation s’impose à tous.
Vers un parc immobilier plus vertueux : enjeux et perspectives pour le marché locatif
Le marché locatif s’apprête à changer d’ère, poussé par la loi climat résilience et la nécessité d’une transition écologique palpable. À l’horizon 2034, plusieurs centaines de milliers de logements, en particulier ceux classés F et G, devront soit être rénovés, soit quitter la scène locative. L’enjeu : réduire les émissions de gaz à effet de serre et mettre fin à la prolifération des logements énergivores.
Le retrait progressif des passoires thermiques va bouleverser l’équilibre du marché :
- L’offre locative mal isolée va se raréfier, tandis que les logements rénovés gagneront en valeur et en attractivité ;
- Les propriétaires proactifs, qui auront anticipé les travaux, pourront maintenir leurs loyers et séduire des locataires attentifs à la qualité énergétique ;
- À l’inverse, retarder la rénovation signifiera loyers gelés, baisse de valorisation, et impossibilité de demander un complément de loyer pour les biens déclassés.
La convention citoyenne pour le climat a donné l’impulsion, le gouvernement a verrouillé le cadre. Ce bouleversement du secteur va de pair avec la montée en puissance des métiers de la rénovation et une recomposition profonde de la gestion locative. Désormais, la performance énergétique n’est plus un bonus, c’est le ticket d’entrée. Le marché locatif se redessine à coups de chantiers, de normes et d’exigences, pour que, demain, chaque logement puisse enfin tenir sa promesse : offrir un toit qui protège – et non qui pénalise.
